23.01.2010
Ce drepturi pot avea chiriaşii ?
Sunteti chiriaş şi de multe ori v-aţi simţit neputincios în faţa pretenţiilor proprietarului şi sătul de şabloanele şi regulile acestuia? Iată câteva prevederi legale de care vă puteţi bucura şi care vă pot ajuta să vă faceţi viaţa mai uşoară.
Principalul act normativ în domeniul închirierii locuinţelor este Legea locuinţei nr.114/1996 (numită în cele ce urmează "legea"), ale cărei dispoziţii sunt aplicabile numai contractelor de închiriere având ca obiect o locuinţă. Noţiunea de locuinţă este definită de art.2 lit.a din această lege ca fiind o construcţie alcatuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii - inclusiv curtea şi grădina închiriate împreuna cu suprafaţa locativă. Dacă sunteţi chiriaş trebuie să aveţi în vedere că închirierea locuinţelor se face numai prin contract scris, care se va înregistra de catre proprietar la organele fiscale teritoriale, în maximum 15 zile de la data semnării. O astfel de înţelegere scrisă vă dă siguranţă atât în ceea ce priveşte obligaţiile părţilor, cât şi în eventualitatea soluţionării unor litigii apărute din aplicarea sau interpretarea acestui contract.
Contractul de inchiriere a locuinţelor va conţine următoarele clauze:
- adresa locuinţei care face obiectul închirieri
- suprafaţa locativă şi dotările folosite în exclusivitate şi în comun
- suprafaţa curţilor şi a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun
- valoarea chiriei lunare
- regulile de modificare a acesteia şi modul de plată
- suma platită în avans în contul chiriei
- locul şi condiţiile în care se realizează primirea şi restituirea cheilor
- obligaţiile părtilor privind folosirea şi întretinerea spaţiilor care fac obiectul contractului
- inventarul obiectelor şi al dotărilor aferente
- data intrării în vigoare şi durata
- condiţiile privind folosinţa exclusivă şi în comun a părţilor aflate în co-proprietate
- persoanele care vor locui împreuna cu titularul contractului, precum şi alte clauze convenite între părţi.
Orice contract prin care proprietarul va impune sa platiti în avans sume cu titlu de reparatii sau sa încheiati pentru imobil o asigurare de daune este nul de drept. Pe toata durata contractului de închiriere proprietarul imobilului are obligatii ce privesc atât asigurarea unei bune întretineri a imobilului, cât si a unei pajnice si linistite utilizari.
Proprietarul este obligat faţă de chiriaş:
- să predea chiriaşului locuinţa în stare normală de folosinţă
- să ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionare a cladirii pe toată durata închirierii locuinţei
- sa întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă a clădirii, elementele de construcţie exterioare ale clădirii (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente), curţile şi grădinile, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scşri exterioare)
- sa întreţina în bune condiţii instalaţiile comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apa, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonice etc.)
- să acorde chiriaşului un drept de preempţiune la cumpărarea imobilului, în cazul în care proprietarul se hotărăşte să îl înstrăineze pe durata contractului.
Tot în sarcina proprietarului sunt şi repraţiile - indiferent de natura lor - determinate de un caz de forţă majoră (ca de exemplu de un seism), întrucât se pune în discuţie suportarea unor riscuri, pe care în mod normal şi le asumă un proprietar. Cu toate acestea proprietarul nu este obligat să reconstruiască imobilul sau să efectueze investiţii pentru reconsolidarea sa; într-o situaţie în care imobilul este distrus sau nu mai poate fi utilizat conform destinaţiei sale, contractul de închiriere se desfiinţează de drept.
Prin efectuarea lucrărilor de reparaţii proprietarul poate restrânge parţial dreptul de folosinţă al chiriaşului, pe o durata de cel mult 40 de zile, iar în cazul în care lucrările se pot efectua numai cu evacuarea temporară a chiriaşului, proprietarul este obligat să asigure o locuinţă corespunzatoare pentru perioada în care urmează a se efectua repraţiile. În cazul în care proprietarul refuză sau întârzie în efectuarea reparaţiilor la care este obligat chiriaşul are dreptul să le efectueze, pe cheltuiala proprietarului (în contul proprietarului), urmând ca să reţină din chiria lunară contravaloarea cheltuielilor cu reparaţiile efectuate.
În masura în care îmbunatăţirile necesare şi utile efectuate de chiriaş, aduc un spor de valoare locuinţei, chiriaşul are dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus . Acest drept poate fi invocat şi faţă de un nou proprietar în cazul înstrăinării locuinţei şi conferă totodată chiriaşului şi un drept de retenţie (un drept de a ocupa imobilul) asupra locuinţei până la plata integrală a acestor despăgubiri.
