18.02.2011
Dreptul de proprietate asupra constructiilor, Dreptul de superficie
De multe ori, discutând despre dreptul de proprietate asupra unor construcţii edificate pe terenul unor terţi, se pune în discuţie şi dreptul de superficie.
Dreptul de superficie nu este reglementat direct şi expres în Codul civil. De aceea existenţa lui a fost controversată, iar la început chiar contestată. Până la urmă s-a impus totuşi părerea că dreptul de superficie trebuie să fie recunoscut. Opinia se întemeiază pe dispoziţia art.492 Cod civil:
„Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, pe cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până se dovedeşte din contra."
Interpretand acest text legal s-a arătat că din moment ce prin textul respectiv se instituie o prezumţie relativă de proprietate asupra construcţiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, constructorul poate să o înlature prin proba contrară. Dovedind contrariul, constructorul devine astfel titularul unui drept de superficie asupra terenului pe care este edificată construcţia, plantaţia sau lucrarea sa.
Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări ce se afla pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă.
Dreptul de superficie este caracterizat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar; este considerat un drept perpetuu, care dureaza atât timp cât există construcţia sau lucrarea ce se află pe terenul proprietatea altei persoane, fără a putea fi stins prin neuz, fiind şi un drept imprescriptibil.
Acest drept poate fi constituit prin convenţia părţilor, printr-un legat, prin uzucapiune sau prin lege. De cele mai multe ori dreptul de superficie se constituie prin acordul părţilor, obiectul acestuia fiind dreptul pe care-l constituie proprietarul unui teren pentru superficiar, de a construi, planta sau executa alte lucrări pe acel teren.
Conventia partilor nu are ca obiect înstrăinarea terenului, astfel ca ea nu este obligatoriu a fi încheiată în formă autentică.
Prin legat, superficia poate fi constituită de o persoană care, prin testament desparte în două părţi dreptul de proprietate asupra unei construcţii sau plantaţii situată pe un anumit teren, în sensul că instituie ca legatar asupra terenului un anumit beneficiar, iar ca legatar asupra construcţiei sau plantaţiei aflată pe acel teren un alt beneficiar. În această situaţie imobilul in discuţie va avea doi proprietari, unul pe teren şi unul pe plantaţia sau construcţia existentă pe acel teren.
Uzucapiunea dreptului de superficie poate fi concepută teoretic cu aplicarea regulilor uzucaparii proprietăţii, dar este mai greu de întâlnit în practică.
In temeiul legii, dreptul de superficie se naşte atunci când soţii construiesc împreună pe terenul proprietatea exclusivă a unuia dintre ei, iar celălalt dobândeşte asupra terenului un drept de superficie.
Dreptul de superficie conferă titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie. Posesia şi folosinţa terenului pe care se află construcţia, plantaţia sau lucrarea respectivă se pot exercita în strânsă legătură şi în limitele necesare exercitării dreptului de proprietate care intră în alcătuirea dreptului de superficie. Dispoziţia materială se circumscrie doar cu privire la posibilitatea de a dispune de substanţa terenului numai în vederea realizării construcţiei, plantaţiei sau lucrării ce urmează a fi amplasată sau făcută pe acel teren. În ceea ce priveşte atributul de dispoziţie juridică, superficiarul are dreptul să înstrăineze construcţia, plantaţia sau lucrarea respectivă, aflată pe terenul altei persoane, fără consimţământul proprietarului terenului.
Dreptul de superficie poate fi transmis prin acte juridice între vii sau prin cauză de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, acesta poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi dreptul de uzufruct, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de ipoteca.
Cum am aratat si mai sus , dreptul de superficie are un caracter perpetuu, în sensul că durează atâta timp cât există construcţia, plantaţia sau lucrarea ce se află în proprietatea altei persoane, decât proprietarul terenului, iar acest caracter nu se stinge sau pierde prin neexercitare. Însa dreptul de superficie de stinge în urmatoarele situaţii:
- când construcţia, plantaţia sau lucrarea a pierit sau a fost desfiinţată de către superficiar şi
- atunci când proprietarul terenului devine, indiferent pe ce cale, si proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrării respective.
