Dobandirea proprietatii prin uzucapiune | consult-avocat.ro

01.03.2011

Dobandirea proprietatii prin uzucapiune

Uzucapiunea este concepută, alături de ocupațiune, ca o probă absolută a dreptului de proprietate.Posesia îndeplungată exercitată în special asupra unor bunuri imobile, poate da naștere unei aparențe de proprietar. Nevoia de stabilitate a raporturilor juridice, mai ales în privința imobilelor, conduce la recunoșterea de efecte juridice a aparenței de proprietate, creată în persoana celui care se comportă timp îndelungat ca proprietar al bunului, deși în realitate acesta poate fi numai un simplu posesor.

Prin uzucapiune se poate dobândi fie dreptul de proprietate privată, fie un dezmembrământ al acestuia, precum uzufructul, uzul, abitația, servituțile și superficia.

Uzucapiunea este un efect al posesiei și presupune în mod obligatoriu o posesie utilă, neviciată, continuă, publică și exercitată sub nume de proprietar. Legiuitorul a decis că pentru dobândirea proprietății prin uzucapiune se cere doar ca posesia să se exercite public și să îndeplinescă totodată celelalte condiții prevazute de art.1847 Cod civil, pentru ca în acest fel posesia să fie publică, iar proprietarul să poată afla de posesia ce se exercită împotriva sa.

Trebuie făcută difereța între posesia îndelungată ce poate sta la baza uzucapiunii și simpla detenție precară (ca de exemplu posesia exercitată în baza unui contract de comodat, închiriere etc). Astfel, detenția precară ori posesia viciată, oricât de mult ar dura în timp, nu va putea conduce niciodată la dobândirea dreptului de proprietate pe calea uzucapiunii.

1. Tipurile de uzucapiune

Uzucapiunea este întâlnită în jurisprudență sub urmatoarele forme:

-uzucapinea de 30 de ani prevăzută în art.1890 Cod civil, denumită si uzucapinea de lungă durată,

-uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, prevăzută în art.1895 Cod civil; pentru a se putea invoca o astfel de uzucapiune trebuie ca posesia exercitată să fi fost de bună - credință și să se fi întemeiat pe un just titlu; această formă este denumită în practică și uzucapiunea de scurtă durată.

Fiecare dintre cele două forme impune la rândul său condiții distincte, pe care le vom analiza în cele ce urmează:

1. Uzucapiunea de 30 de ani

Pentru a putea dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiunea de lungă durată posesorul trebuie:

• sa fi exercitat o posesie utilă (neafectată de vreun viciu) asupra imobilului în discuție și care să respecte toate condițiile impuse de art.1847 Cod civil (sa fie continua, neîntreruptă, publică, netulburată, sub nume de proprietar)

• posesia sa să se fi exercitat pentru o perioadă de minimum 30 de ani .

Pentru a dobândi dreptul de proprietate legiuitoriul nu impune ca posesorul să fie de bună credință, astfel că și o posesie de rea - credință este aptă să ducă la dobandirea dreptului real, la îndeplinirea termenului prescris în art.1890 Cod civil.

1. Uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani.

În privința domeniului de aplicare a uzucapiunii prescurtate, legiuitorul vorbește despre "un nemișcător determinat", ceea ce înseamnă că uzucapinea de la 10 la 20 de ani se aplică numai cu privire la bunurile imobile , individual determinate, nu și în privința unor universalităti, cum ar fi un patrimoniu succesoral.

În ceea ce privește condițiile uzucapiunii de la 10 până la 20 de ani acestea sunt urmatoarele:

a) posesia să se întemeieze pe un just titlu sau pe o justă cauză

b) posesia să fie de bună credință

Prin "just titlu" se înțelege orice titlu transaltiv de proprietate , precum vânzarea, schimbul etc, dar care provine de la o terță persoană, ce nu are calitatea de proprietar legal al bunului respectiv. În acest sens, în practică s-a stabilit că o uzucapine pe baza unui titlu ce emană de la adevaratul proprietar nu este de conceput. Justul titlu trebuie să existe în realitate, și nu numai în imaginația celui care invocă uzucapiunea, nefiind astfel suficient un titlu putativ.

După cum se poate observa condiția "justului titlu" este diferită de cea a bunei- credințe și pe cale de consecință posesorul trebuie să dovedească instanței atât buna sa credință, cât și înscrisul în baza căruia s-a exercitat posesia sub nume de proprietar și care este invocate ca și "just titlu".

În practică se face distncție între:

• un titlu nul (lovit de nulitate absolută) și care nu poate fi considerat un temei legal pentru dobândirea proprietății prin uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani și

• un titlu anulabil (lovit de nulitate relativă) care poate fi invocată ca și just titlu, numai dacă el nu este invocate tocmai împotriva persoanei ce are dreptul de a invoca nulitatea relativă.

Pe baza acestei distincții s-a concluzionat că:

• convențiile de locațiune , depozit, comodat etc nu pot servi drept "just titlu",

• hotărârile judecătoreți declarative nu pot servi drept "just titlu",

• convențiile de împărțeală , având caracter declarativ de drepturi, și certificatul de moștenitor nu pot servi ca "just titlu".

Însă sunt considerate ca "just titlu" tranzacțiile și hotărârile judecătorești de adjudecare a unui bun și prin care se constată o convenție translativă între părțile din proces.

În ceea ce privește termenul acestei uzucapiuni, acesta poate varia ca interval de timp de la 10 pană la 20 de ani, nefiind obligatoriu să fie de 10 sau de 20.

1. Efectele uzucapiunii

Principalul efect al uzucapiunii este acela că posesorul devine titular al dreptului de proprietate sau, după caz, al altui drept real asupra bunului posedat în tot timpul cerut de lege. Efectul uzucapiunii este retroactiv, în sensul că uzucapantul va fi considerat proprietar nu din momentul împlinirii termenului, ci chiar din ziua în care a început posesia.

Uzucapiunea poate fi invocată atât pe cale de acțiune, cât și pe cale de excepție, dar ea nu poate fi invocată din oficiu, ci trebuie cerută de către cel interesat.